As Escrituras Públicas são documentos elaborados por um Tabelião de Notas em seu livro de notas, que possuem fé pública e força de prova plena. Elas servem para formalizar a vontade das partes em um negócio jurídico, garantindo que tudo seja feito dentro da lei.
Os Atos de Transmissão Patrimonial, especificamente, são as escrituras que formalizam a passagem de propriedade ou de direitos sobre um bem (geralmente imóveis) de uma pessoa para outra.
A Escritura Pública de Compra e Venda é o documento oficial lavrado no Tabelionato de Notas que formaliza o acordo entre quem vende e quem compra um bem imóvel (casa, terreno, apartamento). Ela é o instrumento que expressa a vontade das partes perante a lei e garante que o negócio foi realizado de forma legítima.
No Ofício de Registro Civil e Tabelionato de Notas de Bonfim da Feira, este ato é a garantia de que a transação imobiliária possui segurança jurídica e fé pública.
De acordo com o Código Civil Brasileiro (Art. 108), qualquer negócio jurídico que envolva imóveis com valor superior a 30 salários mínimos exige a escritura pública para ter validade. Sem ela, você possui apenas um “contrato de gaveta”, que não prova a propriedade definitiva perante o Estado.
Este é o ponto que gera mais confusão:
A Escritura (Notas): É o “título” que prova que o negócio aconteceu. Ela é feita no Tabelionato de Notas.
O Registro (Registro de Imóveis): É o ato final. Após assinar a escritura no cartório de notas, você deve levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que a transferência de propriedade seja anotada na “matrícula” do imóvel.
Lembre-se: No Direito Brasileiro, “quem não registra não é dono”. A escritura é o passo essencial para que esse registro ocorra.
Para proteger tanto o comprador quanto o vendedor, o cartório realiza uma conferência rigorosa:
Identidade e Capacidade: Verificamos se as partes são quem dizem ser e se estão em plenas condições mentais e legais para assinar.
Disponibilidade do Bem: Conferimos se o imóvel não está penhorado, bloqueado pela justiça ou indisponível.
Quitação de Impostos: É verificada a guia de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) pago à prefeitura.
Certidões Negativas: Analisamos certidões de ônus reais e de tributos municipais para garantir que o comprador não herde dívidas do imóvel.
Fé Pública: O documento é considerado verdade perante a lei, o que dificulta contestações judiciais futuras.
Segurança: O Tabelião orienta as partes sobre cláusulas importantes, como o direito de arrependimento ou garantias contra evicção (perda do bem por decisão judicial).
Arquivo Perpétuo: O documento original fica guardado para sempre no livro do cartório. Se você perder a sua via, pode solicitar uma certidão (segunda via) a qualquer momento.
Pessoas Físicas: RG, CPF, Certidão de Casamento/Nascimento e comprovante de residência.
Imóvel: Certidão de Matrícula (ou Transcrição) atualizada, Certidão Negativa de Ônus e Certidão de Quitação de IPTU/ITR.
Guia de ITBI: Comprovante de pagamento do imposto de transmissão devidamente quitado.
A Escritura Pública de Doação é o documento oficial, lavrado no Tabelionato de Notas, por meio do qual uma pessoa (o doador) transfere, por livre e espontânea vontade e sem receber nenhum pagamento em troca, a propriedade de um bem (geralmente um imóvel) para outra pessoa (o donatário).
Diferente da compra e venda, a doação é um ato de generosidade, mas que exige formalidades legais rígidas para garantir que o patrimônio seja transmitido com segurança.
No Ofício de Registro Civil e Tabelionato de Notas de Bonfim da Feira, explicamos os pontos principais desse ato:
Assim como na compra e venda, se o imóvel valer mais de 30 salários mínimos, a lei exige que a doação seja feita por Escritura Pública. Isso garante que o doador está agindo sem pressão e que a divisão do patrimônio respeita os limites da lei.
A doação permite incluir “travas” de segurança que não existem na compra e venda, como:
Reserva de Usufruto: O doador transfere a propriedade para o donatário (ex: um filho), mas mantém o direito de usar, morar e receber os aluguéis do imóvel enquanto viver.
Inalienabilidade: Impede que quem recebeu o bem o venda.
Impenhorabilidade: Protege o bem de ser penhorado por dívidas do donatário.
Incomunicabilidade: Garante que o bem não entrará no patrimônio do cônjuge de quem recebeu a doação, independentemente do regime de bens.
Cláusula de Reversão: Determina que, se o donatário falecer antes do doador, o bem volta automaticamente para o patrimônio de quem doou.
Uma pessoa não pode doar todo o seu patrimônio se tiver herdeiros necessários (filhos, pais ou cônjuge). Pela lei brasileira:
Pode-se doar livremente até 50% do patrimônio.
Os outros 50% devem ser preservados para os herdeiros necessários.
Se o doador não tiver herdeiros, ele pode doar 100%, desde que reserve meios para sua própria subsistência.
Diferente da venda (onde se paga o ITBI para a prefeitura), na doação paga-se o ITD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) para o Estado da Bahia. A escritura só pode ser assinada após o comprovante de pagamento desse imposto ser apresentado ao cartório.
Quando um pai doa um bem para um filho, a lei entende que isso é um “adiantamento” do que ele receberia no futuro como herança. No momento do inventário, esse bem deve ser informado para equilibrar as partes dos outros herdeiros, a menos que o doador especifique na escritura que o bem saiu de sua “parte disponível”.
Vantagens da Doação no Cartório:
Planejamento Sucessório: Evita brigas futuras entre herdeiros e, em muitos casos, simplifica ou até dispensa a necessidade de um inventário judicial no futuro.
Segurança: O Tabelião garante que a vontade do doador seja respeitada e que as cláusulas de proteção sejam redigidas corretamente.
A Escritura Pública de Permuta é o documento oficial lavrado no Tabelionato de Notas no qual as partes decidem trocar bens de sua propriedade. Diferente da compra e venda, onde o pagamento é feito em dinheiro, na permuta o “pagamento” de um bem é feito através da entrega de outro bem.
No Ofício de Registro Civil e Tabelionato de Notas de Bonfim da Feira, este ato é muito utilizado para negociações imobiliárias, como a troca de terrenos por casas ou apartamentos.
As partes (chamadas de permutantes) transferem mutuamente a propriedade de seus bens. A permuta pode ocorrer de duas formas:
Permuta Pura: Quando os bens trocados têm o mesmo valor de mercado, não havendo circulação de dinheiro.
Permuta com Torna: Quando um dos bens vale mais que o outro. Nesse caso, a parte que entrega o bem de menor valor paga a diferença em dinheiro (a “torna”).
Nota: Se o valor em dinheiro for maior que 50% do negócio, o contrato pode ser descaracterizado como permuta e passar a ser considerado uma compra e venda comum.
Embora o mais comum seja a permuta de imóveis (terreno por casa, área rural por lote urbano), também é possível permutar:
Bens móveis (veículos, gado, máquinas);
Direitos e ações.
Economia Tributária: Em muitos casos, para fins de Imposto de Renda (Lucro Imobiliário), a permuta de imóveis sem torna pode ser isenta ou ter uma tributação reduzida, pois a Receita Federal entende que não houve ganho de capital imediato, mas apenas uma substituição de ativos.
Agilidade no Negócio: Facilita transações onde as partes não possuem liquidez (dinheiro vivo), mas têm patrimônio disponível para troca.
Segurança Jurídica: O Tabelião verifica a situação legal de ambos os imóveis e de ambos os proprietários, garantindo que ninguém receba um bem com dívidas ou problemas jurídicos.
Na permuta, é importante ficar atento:
ITBI (Imposto de Transmissão): Como há duas transmissões de propriedade (o bem A vai para o dono B, e o bem B vai para o dono A), a prefeitura geralmente cobra o ITBI sobre as duas transferências.
Emolumentos (Taxas do Cartório): As taxas são calculadas sobre o valor dos bens envolvidos conforme a tabela oficial do Estado da Bahia.
Para realizar a permuta no Ofício de Bonfim da Feira, é necessário apresentar a documentação completa de ambas as partes e de ambos os imóveis:
Documentos pessoais dos permutantes e cônjuges (RG, CPF, Certidão de Estado Civil);
Certidões de Matrícula atualizadas dos dois imóveis;
Certidões negativas de tributos e de ônus de ambos os bens;
Guias de ITBI pagas.
Dica do Cartório: Antes de fechar um negócio de permuta, consulte-nos para verificar a viabilidade jurídica da troca e os custos envolvidos para cada parte.
A Escritura Pública de Dação em Pagamento é o ato pelo qual um credor aceita receber do seu devedor um objeto ou bem (geralmente um imóvel) no lugar do dinheiro que lhe era devido, dando a dívida por quitada.
É uma forma de extinção de obrigações prevista no Código Civil (Art. 356). No Ofício de Registro Civil e Tabelionato de Notas de Bonfim da Feira, este documento é utilizado para formalizar acordos onde o devedor não possui liquidez (dinheiro), mas possui patrimônio para honrar seus compromissos.
Para que esse ato ocorra no cartório, são necessários três elementos:
A existência de uma dívida anterior: Deve haver um débito vencido ou a vencer entre as partes.
A concordância do credor: O credor não é obrigado a aceitar um bem no lugar de dinheiro. Ele deve aceitar a substituição de forma voluntária.
A entrega de um bem diferente do devido: Se a dívida era de R$ 100 mil, o devedor entrega, por exemplo, um terreno como pagamento total ou parcial dessa dívida.
Sempre que o bem entregue para pagar a dívida for um imóvel de valor superior a 30 salários mínimos, a escritura pública é obrigatória.
Segurança Jurídica: O Tabelião verifica se o bem realmente pertence ao devedor e se não há impedimentos (como penhoras) que invalidem o pagamento.
Efeito de Quitação: A escritura serve como prova definitiva de que a dívida foi paga e o credor não poderá mais cobrar o devedor por aquele valor.
A Dação em Pagamento é considerada uma transmissão de propriedade onerosa, assim como a compra e venda. Por isso:
ITBI: Deve-se pagar o Imposto de Transmissão para a Prefeitura sobre o valor do bem dado em pagamento.
Emolumentos: As custas do cartório são calculadas com base no valor do bem ou da dívida que está sendo quitada.
Embora pareçam iguais (em ambas um bem muda de dono), na Compra e Venda o objetivo é adquirir um bem mediante pagamento. Na Dação em Pagamento, o objetivo principal é extinguir uma dívida preexistente.
Do Credor e Devedor: Documentos de identidade (RG/CPF), prova de estado civil e comprovante de residência.
Do Imóvel: Matrícula atualizada, certidões negativas de ônus e tributos.
Da Dívida: É recomendável apresentar o documento que originou a dívida (contrato, nota promissória, etc.) para que os detalhes sejam mencionados na escritura.
Atenção: Se o devedor estiver entregando o seu único bem e possuir outros credores, esse ato pode ser questionado futuramente como “fraude contra credores”. Por isso, a análise jurídica feita pelo cartório é fundamental para garantir a validade do ato.
Escritura Pública de Cessão de Direitos é o documento oficial pelo qual uma pessoa (o cedente) transfere para outra (o cessionário) os direitos que possui sobre determinado bem ou herança, antes mesmo de ter a propriedade definitiva registrada em seu nome.
No Ofício de Registro Civil e Tabelionato de Notas de Bonfim da Feira, as modalidades mais comuns desse serviço são a cessão de direitos hereditários e a cessão de posse.
Aqui estão os detalhes de cada uma:
Ocorre após o falecimento de alguém, mas antes da conclusão do inventário.
O que é: Um herdeiro decide vender ou doar a sua “parte na herança” para outra pessoa (que pode ser um dos outros herdeiros ou um terceiro de fora).
Como funciona: O herdeiro não transfere um bem específico (como “a casa X”), mas sim o seu direito à quota-parte da herança.
Importância: É feita obrigatoriamente por escritura pública. O comprador (cessionário) passará a ocupar o lugar do herdeiro no processo de inventário para receber o bem ao final.
Muito comum em áreas rurais ou urbanas onde ainda não há uma matrícula (escritura definitiva) no Registro de Imóveis.
O que é: O possuidor do imóvel (aquele que mora ou cuida, mas não tem o título de dono) transfere para outra pessoa o tempo de ocupação e os direitos que possui sobre aquela área.
Utilidade: Serve como prova fundamental para um futuro processo de Usucapião, pois demonstra a “cadeia de posse” (quem passou a posse para quem e por quanto tempo).
Atenção: A cessão de posse não transfere a propriedade definitiva; ela transfere o direito de estar no imóvel e de buscar a regularização futura.
Acontece quando alguém comprou um imóvel (geralmente financiado ou parcelado), ainda não quitou ou não recebeu a escritura definitiva, e decide “passar o contrato” para outra pessoa.
O novo comprador assume o lugar do antigo no contrato original, assumindo os direitos de vir a ser dono e as obrigações de pagar as parcelas restantes.
Escritura Pública: Por envolver direitos sobre imóveis, a escritura lavrada em cartório é essencial para garantir que a transferência seja válida e aceita em processos judiciais ou inventários.
Direito de Preferência: No caso da herança, o herdeiro que deseja vender sua parte deve primeiro oferecê-la aos demais coerdeiros.
Impostos: Na cessão onerosa (venda de direitos), incide o ITBI. Na cessão gratuita (doação de direitos), incide o ITD.
Vantagens de realizar a Cessão no Ofício de Bonfim da Feira:
Segurança: O Tabelião verifica a origem dos direitos e a capacidade das partes.
Documentação: Cria uma prova robusta para regularizações futuras.
Fé Pública: Evita que o negócio seja contestado por terceiros ou outros herdeiros.
A Escritura Pública de Emancipação é o ato pelo qual os pais (ou apenas um deles, na falta do outro) declaram que o filho menor, com idade entre 16 e 18 anos incompletos, passará a ter plena capacidade civil.
Isso significa que o jovem deixa de ser “assistido” pelos pais e passa a poder praticar todos os atos da vida civil sozinho, como se já fosse maior de idade.
No Ofício de Registro Civil e Tabelionato de Notas de Bonfim da Feira, este ato segue as seguintes regras:
Para que a emancipação seja feita no cartório (via voluntária), é necessário:
Idade mínima: O menor deve ter pelo menos 16 anos completos.
Concordância dos pais: Pai e mãe devem comparecer ao cartório para assinar. Se um for falecido ou tiver o poder familiar destituído, o outro assina sozinho.
Escritura Pública: O ato deve ser feito obrigatoriamente em um Tabelionato de Notas.
Discricionariedade: Os pais devem entender que o filho possui maturidade suficiente, pois a emancipação é irrevogável (não dá para voltar atrás).
Após a emancipação, o menor ganha autonomia para:
Assinar contratos e escrituras sem a assinatura dos pais;
Comprar e vender bens imóveis;
Casar-se (sem necessidade de autorização prévia dos pais);
Viajar para o exterior sem autorização;
Abrir e gerir empresas.
É um erro comum achar que a emancipação libera tudo. Ela atinge a capacidade civil, mas não interfere em outras esferas:
Esfera Penal: O menor continua sujeito ao Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA) até os 18 anos.
Código de Trânsito: Não é possível tirar a CNH antes dos 18 anos, pois a lei de trânsito exige a imputabilidade penal.
Consumo: A proibição de compra de bebidas alcoólicas e cigarros permanece.
A escritura feita no setor de Notas não gera efeitos imediatos para terceiros até que seja registrada.
Primeiro, faz-se a Escritura de Emancipação no Tabelionato de Notas.
Depois, essa escritura deve ser levada ao Registro Civil das Pessoas Naturais (onde o menor foi registrado ao nascer) para ser averbada na certidão de nascimento.
Como o nosso cartório em Bonfim da Feira possui as duas funções, o processo é facilitado para os moradores da região.
Vantagens de fazer no Ofício de Bonfim da Feira:
Segurança: O Tabelião conversa com os pais e o menor para garantir que todos entendem as consequências do ato.
Agilidade: Processo rápido, realizado por meio de escritura pública simples.
O Usucapião Extrajudicial é o procedimento que permite a uma pessoa obter o título de propriedade de um imóvel com base no tempo de posse, realizado diretamente no cartório, sem a necessidade de um processo na Justiça.
Essa modalidade, regulamentada pelo Art. 216-A da Lei de Registros Públicos, é uma das formas mais eficazes de regularizar imóveis no Ofício de Registro Civil e Tabelionato de Notas de Bonfim da Feira, pois é consideravelmente mais rápida que a via judicial.
Para que o usucapião possa ser processado em cartório, o requerente deve comprovar a posse com as seguintes características:
Mansa e Pacífica: Sem contestação ou oposição do verdadeiro dono.
Contínua: Sem interrupções durante o período exigido por lei.
Ânimo de Dono (Animus Domini): Agir como se fosse o proprietário (pagar contas, fazer melhorias, cuidar da terra).
Tempo: O prazo varia de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade (extraordinária, ordinária, especial urbana ou rural).
O processo começa obrigatoriamente no Tabelionato de Notas com a lavratura de uma Ata Notarial de Constatação.
O Tabelião (ou seu escrevente) verifica os documentos e, se necessário, vai até o local para atestar que o requerente realmente exerce a posse sobre aquele imóvel.
Nesta ata, são colhidos depoimentos de vizinhos e analisadas provas como contas de luz, fotos e comprovantes de impostos.
Ata Notarial: Lavrada no Tabelionato de Notas (primeiro passo obrigatório).
Planta e Memorial Descritivo: Assinados por profissional habilitado (engenheiro/agrimensor) e pelos vizinhos confrontantes.
Advogado: A presença de um advogado é obrigatória para assinar o requerimento.
Protocolo no Registro de Imóveis: Com a Ata Notarial e os documentos em mãos, o processo segue para o Registro de Imóveis competente, que fará as notificações e, se não houver impugnação, registrará o imóvel em nome do novo dono.
Velocidade: Enquanto o processo judicial pode levar uma década, o extrajudicial pode ser concluído em poucos meses.
Valorização: O imóvel regularizado (com escritura e matrícula) vale muito mais no mercado e pode ser usado como garantia em empréstimos bancários.
Segurança: Garante a herança para os filhos e a tranquilidade jurídica para o possuidor.
Importante: A lei exige que os vizinhos (confrontantes) e os antigos proprietários (se houver registro) sejam notificados para dizer se concordam ou não com o pedido. No entanto, se eles não responderem no prazo legal, o silêncio agora é interpretado como concordância, o que facilitou muito o processo.
A Instituição de Usufruto e a Extinção de Usufruto são atos jurídicos que tratam da divisão dos direitos sobre um bem (geralmente um imóvel) entre pessoas diferentes. No Ofício de Registro Civil e Tabelionato de Notas de Bonfim da Feira, estes atos são fundamentais para o planeamento familiar e a segurança patrimonial.
Para entender ambos, é preciso saber que a propriedade divide-se em duas partes:
Nu-proprietário: É o dono do imóvel, mas não pode usá-lo agora.
Usufrutuário: Não é o dono definitivo, mas tem o direito de usar o imóvel e fruir (receber os frutos, como alugueres).
É o ato de criar esse direito para alguém. Pode ser feito por Escritura Pública em nosso cartório, normalmente de duas formas:
Usufruto por Reserva: É muito comum em doações de pais para filhos. O pai doa a casa ao filho (que se torna nu-proprietário), mas reserva para si o direito de morar nela até morrer (usufrutuário).
Usufruto por Instituição (ou Terceiro): O dono do imóvel concede o direito de uso a uma terceira pessoa por um tempo determinado ou de forma vitalícia.
Por que fazer?
Segurança: Garante que o doador terá onde morar pelo resto da vida.
Gestão: Permite que os pais antecipem a herança, evitando brigas futuras, mas mantendo o controle do bem.
É o ato de “cancelar” esse direito, fazendo com que o nu-proprietário passe a ter a propriedade plena e total do bem novamente.
O usufruto não se apaga automaticamente; é necessário apresentar documentos ao cartório para que a baixa seja feita na matrícula do imóvel. As causas mais comuns de extinção no Ofício de Bonfim da Feira são:
Morte do Usufrutuário: Com o falecimento de quem tinha o direito de uso, o benefício extingue-se. É necessário apresentar a Certidão de Óbito.
Renúncia: O usufrutuário decide, por vontade própria, abrir mão do seu direito em favor do nu-proprietário através de uma escritura.
Termo do Prazo: Se o usufruto foi criado para durar apenas 10 anos, por exemplo, ao fim desse tempo ele extingue-se.
Consolidação: Quando a mesma pessoa passa a ser, ao mesmo tempo, dona e usufrutuária (ex: o filho que era nu-proprietário herda o usufruto por morte do pai, se houver essa previsão).
Para Instituir: Lavra-se uma Escritura Pública no Tabelionato de Notas. É necessário pagar o imposto de transmissão (ITD na doação ou ITBI se for venda do usufruto).
Para Extinguir: Se for por morte, o interessado traz a Certidão de Óbito e requer o cancelamento. Se for por renúncia, lavra-se uma nova escritura.
Vantagem do Usufruto: O bem fica “protegido”. O filho (nu-proprietário) não pode expulsar o pai (usufrutuário) da casa, nem pode vender o imóvel sem que o usufruto seja respeitado ou cancelado.
O Cartório de Ofício de Registro Civil e Tabelionato de Notas de Bonfim de Feira/BA disponibiliza o canal de Ouvidoria para ouvir suas sugestões, elogios, dúvidas ou reclamações. Clique e participe, sua opinião é essencial para que possamos aprimorar continuamente nosso atendimento e oferecer um serviço cada vez melhor.